こんばんは。　中村店　K.Sです。

久しぶりに？かな、雨ですね。そんなに寒くはないですが、濡れると風邪をひくもとになりますので、皆様お気を付けください。

みなさん好きな食べ物は何ですか？僕はスープカレーが5番目くらいに好きです。

というわけで、家からそんなに遠くない場所にある評判のスープカレーのお店にお邪魔してきました。

【SOUP CURRY KOKOPELLI】

. 愛知県一宮市千秋町芝原古井戸15番地.

この店が入るまでは結構よく店が入れ替わっていたように思います。（駐車場がやたらと広く賃料が高いのかな？）

前に訪れたときは、お客様でいっぱいで、入れませんでしたが、今日は開店早々にいったので大丈夫でした。

店内にある薪ストーブが魅力的です。

さて、お味はというと、北海道から輸送されたお野菜がとても甘く印象的でした。

スープカレーとしては◎だと思います。

しかし、値段がちょっと高いですね。もう少し安くないとなかなか・・・というのが感想です。

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さて、私の仕事はリフォーム業ですが、ときどきこんな相談があります。

賃貸にしている古い家（借家）を古くなって危ないから、解体したいが、入居者が出てくれない。

話はするが、真剣に聞いてもらない。また話になると、入居者が暴力的になり、身の危険を感じる・・・・

もう不動産会社か弁護士に依頼するうような話ですね。

今日は一般論ではありますが、そこにある程度の現実を混ぜて、退去させたい入居者がいる賃貸物件オーナー向けの話をしてみたいと思います。

【問題事例】

古い借家を経営しているが、建物が老朽化したため、解体しようと思い、ほとんどの入居者には退去してもらった。

しかし1軒だけ、行くところがないという理由で、退去に応じてもらえない。またその入居者は家賃を滞納しがちで、

現在　6か月分家賃が滞納状態である。自分も退去してもらいたい為、滞納賃料分を強くは請求できないでいる。

≪論点≫

①賃料不払いによる解除の手続き・要件

②解除事由となりえる賃料不払いの程度

③無催告解除の有効性

④賃借人が任意に明け渡さない場合の対処法

民法541条は、

当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。と、して解除に関する一般原則を規定しています。

したがって賃料不払いを理由に賃貸借契約を解除するためには、①相当の期間を定めた催告②賃借人がその期間内に賃料の支払いをしないこと③契約解除の意思表示が必要です。

もっとも賃貸借契約は、売買契約等の1回限りの契約とは異なり、長期間継続することが予定される、継続的契約と呼ばれる契約類型に属し、賃貸人と賃借人の信頼関係が非常に重要な要素となります。

つまり、たった1回の賃料不払いがあっただけで、居室の立ち退きを求め、賃借人の生活基盤を奪うことができるというのは、賃借人の立場を非常に不安定なものにします。

かといって、賃借人が重要な義務違反をしており、賃貸人との信頼関係が修復不可能なまでに失われているのに、催告しなければ契約解除しえないとするのは賃貸人に酷です。

そこで賃貸借契約では①～③の要件を満たせば、契約解除が認められるということになります。

それではどの程度の期間、賃料不払いがあれば契約解除が認められるのかというと、これは様々な判例があるため、一概には言えません。

感覚的には4か月～6か月程度に思いますが、実際の裁判では賃料不払いの期間だけではなく、賃料不払いに至る事情、従前の賃料支払状況、契約解除意思表示後の賃借人の対応などを総合して考慮して判断されるということになると思います。

無催告解除とはどういうことでしょう？読んで字のごとく催告なしに、契約を解除することができるということです。

例えば、特約事項に賃借人が1か月でも賃料を滞納した場合は、催告をせすに契約を解除することができると定めた条項を

有効とした最高裁判もあります。が、画一的な基準があるわけではないので、総合的に考慮して・・・となります。

最後に賃借人が契約が解除されたあとも居座ってしまい、任意に明け渡しをしない場合です。

この場合、勝手に賃貸人が鍵をあけて、賃借人の荷物を処分したり追い出したりすることは、違法な行為となります。

「自力救済の禁止」といって、法律が整備された国家の大原則です。賃貸人や管理業を営む方の中には、やってしまったことのある方は多いと思いますが・・・。

たまに大きな問題に発展します。

自力で明け渡しを強行しますと、賃借人から損害賠償請求をされたときには、その責任を負うことになります。

場合によっては住居侵入罪の刑事上の責任も追及されます。したがってその場合は賃借人に対し明け渡し訴訟を行い、

勝訴判決を得て、これを債務名義として強制執行するという流れになります。

気を付けることは明け渡し判決のみでは、部屋内の荷物を勝手に処分することはできず、保管義務が発生し、面倒なことになりますので、

明け渡し請求と同時に、滞納家賃請求をしておく必要があります。

さて、これから3月という人の動く時期に入ります。新たに自分の所有する家を人に貸そうという方もいらっしゃると思いますので、

アドバイスがほしいなという方はお気軽に中村店までお越しくださいませ。　今のところ相談には無料で応じています。