2016/01/29（金）
こんばんは。 中村店 K.Sです。
久しぶりに？かな、雨ですね。そんなに寒くはないですが、濡れると風邪をひくもとになりますので、皆様お気を付けください。
みなさん好きな食べ物は何ですか？僕はスープカレーが5番目くらいに好きです。
というわけで、家からそんなに遠くない場所にある評判のスープカレーのお店にお邪魔してきました。
【SOUP CURRY KOKOPELLI】
. 愛知県一宮市千秋町芝原古井戸15番地.
この店が入るまでは結構よく店が入れ替わっていたように思います。（駐車場がやたらと広く賃料が高いのかな？）
前に訪れたときは、お客様でいっぱいで、入れませんでしたが、今日は開店早々にいったので大丈夫でした。
店内にある薪ストーブが魅力的です。
スープカレーとしては◎だと思います。
しかし、値段がちょっと高いですね。もう少し安くないとなかなか・・・というのが感想です。
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さて、私の仕事はリフォーム業ですが、ときどきこんな相談があります。
賃貸にしている古い家（借家）を古くなって危ないから、解体したいが、入居者が出てくれない。
話はするが、真剣に聞いてもらない。また話になると、入居者が暴力的になり、身の危険を感じる・・・・
もう不動産会社か弁護士に依頼するうような話ですね。
今日は一般論ではありますが、そこにある程度の現実を混ぜて、退去させたい入居者がいる賃貸物件オーナー向けの話をしてみたいと思います。
【問題事例】
古い借家を経営しているが、建物が老朽化したため、解体しようと思い、ほとんどの入居者には退去してもらった。
しかし1軒だけ、行くところがないという理由で、退去に応じてもらえない。またその入居者は家賃を滞納しがちで、
現在 6か月分家賃が滞納状態である。自分も退去してもらいたい為、滞納賃料分を強くは請求できないでいる。
≪論点≫
①賃料不払いによる解除の手続き・要件
②解除事由となりえる賃料不払いの程度
③無催告解除の有効性
④賃借人が任意に明け渡さない場合の対処法
民法541条は、
当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。と、して解除に関する一般原則を規定しています。
したがって賃料不払いを理由に賃貸借契約を解除するためには、①相当の期間を定めた催告②賃借人がその期間内に賃料の支払いをしないこと③契約解除の意思表示が必要です。
もっとも賃貸借契約は、売買契約等の1回限りの契約とは異なり、長期間継続することが予定される、継続的契約と呼ばれる契約類型に属し、賃貸人と賃借人の信頼関係が非常に重要な要素となります。
それではどの程度の期間、賃料不払いがあれば契約解除が認められるのかというと、これは様々な判例があるため、一概には言えません。
感覚的には4か月～6か月程度に思いますが、実際の裁判では賃料不払いの期間だけではなく、賃料不払いに至る事情、従前の賃料支払状況、契約解除意思表示後の賃借人の対応などを総合して考慮して判断されるということになると思います。
無催告解除とはどういうことでしょう？読んで字のごとく催告なしに、契約を解除することができるということです。
例えば、特約事項に賃借人が1か月でも賃料を滞納した場合は、催告をせすに契約を解除することができると定めた条項を
有効とした最高裁判もあります。が、画一的な基準があるわけではないので、総合的に考慮して・・・となります。
最後に賃借人が契約が解除されたあとも居座ってしまい、任意に明け渡しをしない場合です。
この場合、勝手に賃貸人が鍵をあけて、賃借人の荷物を処分したり追い出したりすることは、違法な行為となります。
「自力救済の禁止」といって、法律が整備された国家の大原則です。賃貸人や管理業を営む方の中には、やってしまったことのある方は多いと思いますが・・・。
たまに大きな問題に発展します。
自力で明け渡しを強行しますと、賃借人から損害賠償請求をされたときには、その責任を負うことになります。
場合によっては住居侵入罪の刑事上の責任も追及されます。したがってその場合は賃借人に対し明け渡し訴訟を行い、
勝訴判決を得て、これを債務名義として強制執行するという流れになります。
気を付けることは明け渡し判決のみでは、部屋内の荷物を勝手に処分することはできず、保管義務が発生し、面倒なことになりますので、
明け渡し請求と同時に、滞納家賃請求をしておく必要があります。
さて、これから3月という人の動く時期に入ります。新たに自分の所有する家を人に貸そうという方もいらっしゃると思いますので、
アドバイスがほしいなという方はお気軽に中村店までお越しくださいませ。 今のところ相談には無料で応じています。
2016/01/25（月）
こんばんは 中村店のK.Sです。
さて今日は寒かったことは寒かったですが、雪はあんまりでしたね。社会人にとっては助かりました。
中村店では事務さんが不在の時など、なるべく当番を設けて、お客様への対応に支障がでないようにしています。
その当番などで、お店におりますと、時々お客様が何かしらのご相談でご来店されます。
そんなお客様からのご相談は、リフォームの話もあれば、新築のご相談もあったります。
そんなときに、たまにある質問で、自分の家と、お隣の距離はどのくらい離す必要があるの？ということを聞かれます。
今日はそんな「境界」に関するお話をしたいと思います。
境界という非常にナーバスな問題ですが、民法234条第1項では、
「建物を築造するには、境界線から50センチ以上の距離を保持しなければならない」と定めています。
この場合の建物とは、土台敷または、建物側壁の固定的突出部分（出窓など）と境界線の最短距離を意味するものとされています。
平たくいうと出窓は外壁の一部とみなされますが、屋根や庇の出は含まないと解釈されています。（東京高裁昭和58年2月7日判決）
これに違反して建築しようとすれば、お隣さんから建築中止を求められることがあります。
ただ、既に建物が完成してしまったり、もうやり直すことができない段階に来ている場合もあるでしょう。
むしろそういうケースの方が多そうですが、その場合、現状の改善を求められても現実的に改善するのは困難ですので、損害賠償のみを請求できるとされています。
ここで、現実社会を振り返ってみます。
私も日々様々な地域のお家にお邪魔しておりますが、主に街中において、境界から50センチ離れていないお家も時々あるように思います。
これはどういうことなのでしょう？みなさん違法ということになるのでしょうか？
実は民法234条第1項とは違うことが書かれた条項があります。
民法236条 「前２条の規定と異なる慣習があるときは、その慣習に従う。」
地域の慣習・・・繁華街ですとか、建物が接境していることが多い地域ですとか、接境して建物が建築された経緯などを考慮して
当事者が決めるということになります。 ただ基本は原則50センチです。
ただ、こういった相隣問題で最も大事なことは、お隣さんと良好な関係を築く、維持することにあります。
隣地の方は、ほとんどの方は、民法など知りません。そんなことを考えず民法や慣習だけを持ち出して一方的な解釈で物事を進めることはトラブルの素となります。
また、境界から50センチ離すという距離が、壁際から図ってなのか、壁芯からなのかということも民法では決められていません。
建築をする人でも両方の意見があるようです。
まずは新築にしろ、リフォームにしろ、近隣挨拶の際に、隣地へしっかり説明してご納得頂くことが大切ではないでしょうか？
それでは、また。
※建築基準法65条には「防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。」
という規定があります。同条は、民法234条1項の特則であるということが、平成元年9月19日の最高裁判決で示されています。
2016/01/24（日）
こんにちは。
ここ最近、雪も降りすごく寒い日が続いていますが、皆さま体調はいかがでしょうか？
私は、寒い冬を乗り越える為に、温かい鍋ばかり食べ膨張気味です(元気です★)。
鍋はこんな感じです ↓
おつまみなんかも豊富にあります↓
ポテトサラダやタコとキュウリのキムチ和えなんかも……うん。美味しいです????ふふ
さて、話は変わりますが・・・・・・・・
最近あったご相談の中からひとつ
「年齢のせいか家の照明が暗く感じ見えづらくなった」と・・・
実際に高齢者は成人の方の２～３倍の明るさが必要と言われているようです(作業時基準)
それなら、２倍にすればいいのでは？真っ白の電球にすれば？と考えがちですが、
２倍の明るさにしてしまうと、特に夜トイレなどに行くとき、
部屋間の明るさの違いに順応できず、一瞬視界が真っ暗になります。(転倒の原因に!!!)
すごく危険なのです。
自分にあった照明を取付ける必要があると思います。
足元灯や、模様替えにアクセントになる照明など☆☆
こういったご相談にもお応えしております。
困ったことがありましたらお気軽ご相談下さいね☆
おわり
2016/01/24（日）
こんにちは。 中村店のK.Sです。
さて、今日はすごい寒いです。寒い寒いとつい口から出てしまいます。
体調管理を万全にして、仕事の取り組みたいと思います。
さて、昨日ですが家に帰ったら、ふるさと納税で取り寄せた 北海道雄武町の雄宝鮭が届いていました。
少し説明しますと、ふるさと納税とは、任意の自治体に行う寄付金のことです。
寄付金と言っても、そのお礼が寄付した自治体から届くので、
お取り寄せグルメ的な感覚で行うものなんですがね。
寄付金は所得税もしくは住民税から控除を受けることができるので、（その方の所得に応じた上限があります）
やれば絶対に得をする、やらない理由はないという制度です。
2015年4月から、確定申告不用の『ふるさと納税ワンストップ特例制度』も導入されましたので、
ますます簡単になっています。詳しいことをお知りになりたい方は、
中村店まで・・・ではなく最寄りの区役所や税務署にお問合せください。
話を戻しまして、
雄宝鮭とは、オホーツク雄武町で水揚げされる秋鮭のうち、銀色に輝く天然銀毛鮭の中でも
特に脂乗りの良い3キロ以上の秋鮭だけに名付けられた雄武町の至宝の鮭のことです。
お弁当のおかずがしばらく鮭になります。
ふるさと納税は今年初めてやってみましたが、 忘れたころに日本各地から色んな商品が届いて楽しいです。
自分の住んでいる市長村に納めるべき、税金を他に振り分けているわけですから、
微妙な話なんですけどね。でも自分の住んでいる市町村には寄付できないルールですので、仕方ありません。
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今日は最近ときどき話題にあがる平成27年5月26日に施行された、
『空き家対策特別措置法』のお話をしたいと思います。
新聞などにものることがあるので、皆さま知っている方も多いと思いますが、
今、日本全国には現在約820万戸の空き家があると言われています。
そしてそれは今後も増加の一途をたどる傾向です。
で、なぜ空き家が問題かというと、適切な管理が行われていない空き家が増えると、
災害・不衛生・景観等の問題が出るからです。また、身元が不明なものが勝手に居住するなど
犯罪の温床になる可能性もあります。
日本も今はいいですが、いずれ人口が減り、イギリスのように、
市と市の間の土地は、人口が極端に少なくなるドーナツ型都市になるでしょうから、
今のうちから法整備を始めておくほうが良いと思います。
ただ、空き家を適切な状態で管理したり、空き家そのものをなくしたりと、
問題を解決するのは、いうほど簡単なことではありません。
例えば現在住んでない家に、お金をかけて管理できる方がどれくらいいるでしょうか？
どうしても自分が住む家が優先となりますから。
また、建物を取り壊すにしても費用がかかるのと、取り壊したあとどうするかという問題が残ります。
そしてそれには土地建物の税制が深く絡んできます。
ここで税制の基本ですが、不動産を所有すると、固定資産税・都市計画税がかかります。（都市計画税はない地域もあります）
その不動産の居住していてもいなくても、毎年1月1日時点で所有していれば、納税の義務が発生します。
この固定資産税と都市計画税ですが、『住宅用地の特例』により、税金がお安くなっています。
それがこの空き家問題の解決を難しくしている要因で、空き家を解体してしまうと、
この特例は適用されなくなるので、固定資産税・都市計画税は上がります。
特例を受けると、住宅用地に対する固定遺産税は6分の1、都市計画税は3分の1になります。
これは大きいです。空き地にしたあとの活用法が決まっていないと、解体したくてもできないということに
なると思います。
この住宅用地に対する特例は、平成26年まではすべての住宅用地に適用されていました。
それが平成27年度から『特定空き家等』への適用はなくなりました。では、特定空き家とは何でしょうか？
平成27年度の税制改正の大綱を見ると、「空き家等対策の推進に関する特別措置法に基づく
必要な措置の勧告の対象となった特定空家等に係る土地について、
住宅用地に係る固定資産税・及び都市計画税の課税標準の特例措置の対象からから除外する」と書いてあります。
いきなり特定空家に指定されることはないと思いますが、今後は適切な管理をしていない空家には
固定資産税・都市計画税の増税をできるということになったわけです。
使っていない家は解体して、土地を貸すか、適切な管理をして賃貸などにして個人大家になるか、
自分の別宅として使用し続けるか・・・。
これからは曖昧な状態を良しとしない、世の中に変わっていきます。
どうすれば良いのか、誰かに相談をしてみたい方はお気軽に中村店までお問合せください。
望まれれば、第3者の目からみてのご意見をさせて頂きます。 それでは、また。
2016/01/23（土）
皆様こんにちは
中村店のヒラテです
今週に入りとても寒い日が続きますね。
こんな日はあったかい豚汁が無性に食べたくなります（笑）
今日の晩ごはんはなにかな～
今週末は各地で雪予報ですが皆さま備えは大丈夫ですか？
名古屋でも雪が積もるそうです。（最低気温マイナス5度ですって・・）
お湯が出なくなったり、この寒いのに扉が閉まらなくなったなどございませんか？
緊急対応も可能ですのでお気軽にお問合せくださいね。
・・ではでは
2016/01/20（水）
こんにちは。中村店 K.Sです。
さて、今朝はすごい雪でしたね。みなさん朝は大丈夫でしたか？
昨日はお休みをいただいて、三河のほうに温泉に入りに行きました。温泉は特筆すべき点はありませんでしたが、
家に帰る前にカフェでも行こうかということになり、
日没でラストオーダーというシステムの Café oceanという店に行きました。
店内に流れるおしゃれなBGMを聞いていると、まるであのテラ〇ハウス的な感じです。（笑）
自分がおしゃれな人間になったような錯覚を起こします。
ウッドデッキで夏にバーベキューでもできれば・・素敵な思い出が作れそうです。
中村店スタッフのイベントができないか、ICさんに考えてもらいましょう。
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さて、今日の話題は『高齢者の介護』に関してです。
厚生労働省は、介護保険制度にある、要支援、要介護①・②の
軽度者向けサービスの見直しに着手するようです。 今年にまとめて来年に法整備ですから、早くても2017年以降でですが。
具体的には 買い物や調理といった生活援助サービスが給付対象から外されるようです。
内閣府の出している高齢社会白書を見ますと、高齢者の『要介護者』は急激に増加しています。
介護保険制度において、要介護・要支援に認定された人は、
平成24年度末で561万人です。平成13年度と比較すると、倍増しています。
社会保障費の抑制の為、軽度な方へのサービスは低減される方向でしょうね・・・・。
さて、安江工務店 中村店では、介護保険を利用した住宅改修を請け負っております。
手すりの取り付けや開き扉の引き戸への交換、段差の解消等、生活の負担を軽減する工事には
要支援・要介護の認定者の方は、市町村からの補助が受けられます。
詳しく内容をお知りになりたい方は、お気軽に 当店までお問合せ頂くか、ご来店くださいませ。
2016/01/17（日）
あけましておめでとうございます。
2016年を迎え、早２週間が過ぎようとしております。
安江工務店 中村店のサワキです。
名古屋市中村区、名古屋市中川区、名古屋市港区、あま市、大治町、蟹江町、津島市
にお住いの皆様、いつもご贔屓頂き誠に有難うございます。
今日は当社の内部情報を、ちょっとご紹介させて頂きます。
先日、2016年初めての社内全体会議と新年会を開催致しました。
全体会議の会場は、天白区原駅上の天白文化小劇場４階大ホール。
当社の社員も100名を超え、なかなか全員入る会場が少なくなってきました。
社員全員が顔を揃えるのは、１月と７月の年２回です。
社長の年頭挨拶に始まり、部署ごとに昨年の成果を発表し皆で意見を交換します。
優秀な成績を収めた社員や、お客様の評価が高い社員はこの時に表彰されます。
社員全員のベクトルを合わせる為に、非常に重要な会議です。
これが終わると、協力業者さんと共に新年会に出発です。
懇親会ですので、勿論お酒も入ります。
それ故、毎回有名な温泉地で１泊して行います。
今回の会場は、岐阜長良川の畔に有る老舗旅館”十八楼”さん。
協力業者さんを合わせると総勢１７０名の大所帯。広い宴会場もぎゅうぎゅう詰め。
こちらも社長の挨拶に始まり、協力業者の職人さん方とお酒を酌み交わします。
新入社員が企画立案した余興で、協力業者さんと社員が一緒になって盛り上げます。
他の工務店さんもやっていらっしゃる行事だとは思いますが、
当社の会の”ノリ”は半端ないです。毎回本当にノリノリです。
実はこれが当社の強みで、この新年会を通じて協力業者さんや職人さん達と
親交が深まり、社員同士以上に仲が良くなります。
当社の協力業者さんや職人さんが評判が良いのは、この様な会を通じて社員と
本当に仲が良い為、我々社員の為に一生懸命仕事をしてくれるからだと思います。
お金だけの繋がりじゃないんです。
我々社員もそうです。営業成績をどんどん上げて給料が上がれば、
それはそれで嬉しい事ですが、それだけじゃあこの仕事続きません。
一番の喜びは”お客様が喜んでくれる事”
自分の仕事が誰かの為になり、その誰かが喜んでくれたのなら、
この喜びは、何にも替えがたい幸福ではないでしょうか。
社員・協力業者さん・職人さんの全てが、誰かに喜んでもらう為に
同じ方向を向いた時。当社は初めて社会の公器になれるのだと思います。
全体会議での社長挨拶にて、”世間の人たちのためになっているか”
これが会社の軸になるとの言葉が有りました。
この軸に対して、同じ方向を向いて行こうと決意を新たにした１日でした。
2016/01/10（日）
こんばんわ。
中村店 K.Sです。
毎日良い天気が続きますね。
われわれのような建築会社には非常に助かる毎日です。
最近はどうも正月から食べ癖がついてしまい、
食べ過ぎて体が非常に重いです。
明日からは、心を入れ替えて、自分に厳しく食生活を改めていこうと思います。
そう明日からね・・・
今日は休日だったため、リフレッシュに気になっていたカフェに行ってきました。
一宮市の開明にある「CROCE（クローチェ）」に行ってきました。
昼を少しずらして行きましたが、満席で30分ほど待ちました。
そんなに狭い店内ではないのですが、お客様が常に来店する感じですね。（うらやましいかも）
店内はシンプルなつくりですが、平屋で天井高があるので、広々と感じる空間です。
キッチン側に張られた白いレンガが素敵です。
有名なのはベーグルのようですが、僕の今回の目当てはハンバーガーです。
あんまりいい写真は取れませんでした・・・。
バンズはさすが良い感じです。
写真では見えませんが、パテは100％ビーフです。脂っこくなく、しっかりした味つけではあるものの、
野菜がいっぱい入っているので、全体としては割とさっぱりしている印象。
デラックスハンバーガーというだけあって、どうやって食べようか悩むくらいボリュームでした。
ピクルスが甘いのが若干好みでないかな～。今度は評判のパンを食べに来たいと思います。
さて、告知的な話ですが、現在イベントを開催中です。
ＴＯＴＯ名古屋ショールーム（TOTOさんが移転する為、ここで行うのはこれが最後となります）
イベントは明日11日がラストDAYです。
是非皆様のこの機会に、ご相談にいらっしゃいくださいませ。
2016/01/09（土）
中村区 中川区 港区 あま市 海部郡 津島市 愛西市
にお住いの皆様 安江工務店 中村店のヒラテです
遅くなりましたが明けましておめでとうございます！
本年もよろしくお願いいたします！
早いもので年が明けてから9日が過ぎました。
皆様方はこの3連休いかがお過ごしですか？
家でゆっくり過ごされるのでしょうか？はたまたご旅行？それともリフォーム！？
さて！そんなリフォームをお考えのあなた！朗報です！
本日より3日間「TOTO名古屋ショールーム」にて
????新春 リフォーム相談会
を開催いたしております
詳しくは下記をご覧ください
http://www.yasue.co.jp/event/detail.php?id=81
ご家族そろってのお越しをお待ちしております。
では！
2016/01/04（月）
あけましておめでとうございます。
今年もよろしくお願いいたします。
2016年もより一層の努力をし、
みなさまによいリフォームをお届けできるよう、日々精進致します。
本年もどうぞよろしくお願い致します。
中村店 ｋ/sです。
さて、夜にブログ更新ということで、新年ぽくなくてすみませんね。
しかし、1年の計は元旦にありと申しますから、今年取り組んでいこうと思うことを
決めておきたいですね。こういうタイミングでしか決断できませんから。
昨年会社から・・・1冊の本をいただきました。話を噛み合わせるということに関する本でした。
私は、営業でありながら、コミュニケーションが苦手です。話を噛み合わせるとう意識が少ないように
思います。今年は一念発起し、それを頑張って克服したいと思います。
コミュニケーションとは何かといいますと、語源は ラテン語の「コミュニス」（共通な）、「コミュニケイタス」（他人と交換しあう）
この２つの言葉から生まれました。
共通な事項について他人と意見を交換するという意味があるのです。
私とお客様との共通事項はリフォームをすることということになるでしょうね。
昨年におきた数々の問題は、私がきちんとお客様に説明できていないことに
起因することが多々あったように思います。
説明しているつもりが、自分にはわかっていても、相手に理解できないような説明をしていることも多いです。
人は理解できないものを恐れ、そして恐れるものから決して物は買わない。
この原則を忘れずに、1年間頑張ってみようと思います。 それでは。
